Fino ad oggi acquistare immobili di provenienza donativa era spesso visto come un rischio: molti acquirenti temevano possibili azioni degli eredi del donante, e le banche erano restie a concedere mutui su questi beni.

Dal 18 dicembre 2025 è entrata in vigore una riforma molto importante che cambia radicalmente questo scenario e rende più sicura, semplice e “normale” la circolazione degli immobili donati.

In questo articolo vi spiego cosa cambia davvero, in modo pratico.

Cosa prevedeva la normativa prima

Se un immobile proveniva da una donazione, gli eredi legittimari del donante (figli, coniuge, ecc.) potevano, in caso di lesione della loro quota di legittima: agire non solo contro il donatario (chi aveva ricevuto il bene), ma anche contro chi lo aveva acquistato successivamente, chiedendo addirittura la restituzione dell’immobile.

Questo creava tanta incertezza giuridica per l’acquirente, difficoltà nell’ottenere mutui, uso frequente di polizze assicurative e soluzioni contrattuali complesse. Da qui il detto: “la donazione sporca la provenienza”. In sostanza: chi si andava a comprare un immobile proveniente da donazione?

Cosa cambia con la riforma

La riforma ha modificato in modo sostanziale l’art. 563 del Codice Civile: l’azione di riduzione non è più opponibile ai terzi acquirenti.

In pratica: se compri una casa che in passato è stata donata, non rischi più di perderla per una futura azione degli eredi. Gli eventuali legittimari lesi potranno agire solo contro il donatario, che dovrà eventualmente compensarli in denaro. E l’acquirente resta totalmente estraneo al conflitto successorio.

Il tuo diritto di proprietà è quindi pienamente tutelato!

Effetti sul mutuo e sulle banche

Un’altra conseguenza molto importante riguarda l’accesso al credito: prima le banche spesso rifiutavano mutui su immobili di provenienza donativa mentre ora non possono più rifiutarli. Perchè? Perché il bene immobile in oggetto non è più aggredibile.

E questo rende l’immobile: più vendibile, più finanziabile, più liquido sul mercato.

Ridotto anche il termine di rischio per gli immobili ereditati

La riforma ha modificato anche l’art. 2652 c.c.: il termine entro cui l’azione di riduzione può essere opposta ai terzi acquirenti scende da 10 a 3 anni dall’apertura della successione. Questo rende più semplice e sicuro anche l’acquisto di immobili provenienti da successione.

Cosa deve sapere chi vende un immobile donato?

Qui, bisogna fare attenzione perchè il rischio non scompare, ma si sposta: non è più un rischio per l’acquirente, ma resta in capo al donatario-venditore, che potrebbe dover pagare una somma agli eredi in futuro.

Per questo è corretto informare il venditore di questo possibile profilo patrimoniale. Inoltre, la polizza assicurativa oggi è una scelta di tutela personale del venditore, non più una necessità per rendere vendibile l’immobile.

Conclusione

A mio avviso, questa riforma è una vera svolta per il mercato immobiliare:

  • aumenta la sicurezza giuridica degli acquisti
  • facilita l’accesso al mutuo
  • semplifica le compravendite
  • restituisce dignità e piena funzionalità al contratto di donazione.

Con questa riforma, acquistare immobili di provenienza donativa oggi è molto più sicuro di ieri. Sicuramente il mercato diventerà più trasparente, fluido e accessibile.

Se stai valutando di vendere o acquistare un immobile con provenienza donativa o successoria e vuoi capire come muoverti correttamente, è sempre consigliabile confrontarsi con un professionista per valutare il caso concreto.

Se vuoi acquistare e/o vendere il tuo immobile in Salento contattami al 3926216450 (anche whatsapp).