Guida al nuovo regime fiscale delle locazioni brevi

Quanto andrò a pagare di cedolare secca negli affitti turistici e come?

In questo articolo faccio un riassunto breve della nuova legislazione relativa alle locazioni brevi, un argomento che tocca tutti i proprietari di seconde case da affittare ai turisti. Nel dettaglio, andremo a vedere quale è la legislazione di riferimento, la formula contrattuale per le locazioni brevi e le tipologie di immobili che ne sono assoggettati. Vedremo anche i servizi che possiamo fornire al conduttore, gli obblighi di noi agenti immobiliari e la tassazione da pagare che anticipo già è del 21 per cento. Ho inserito anche il video in cui l’Agenzia delle Entrate spiega questi punti e anche la circolare esplicativa della stessa agenzia.

Quale è il riferimento legislativo

La nuova legislazione in materia è stata introdotta dall’articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 concernente “Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo” (di seguito lo chiameremo per semplicità “decreto”), convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96.

Che cosa si intende per locazioni brevi

Ai sensi del comma 1 del citato art. 4 del decreto, per locazioni brevi si intendono

i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

La nuova normativa si applica sia nel caso in cui i contratti vengano stipulati direttamente tra locatore (che può essere proprietario o titolare di altro diritto reale, sublocatore, comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano altre attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

A quali immobili si riferisce

Per capire se il tuo immobile ricade in tale legislazione, ecco una veloce identificazione catastale. La norma prevede che gli immobili posti in locazione debbano essere a destinazione residenziale (finalità abitative). La locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) nonché, in analogia con quanto previsto per la cedolare secca sugli affitti, singole stanze dell’abitazione (Cfr. Circ. n. 26/E/2011).

Quali servizi è possibile fornire al conduttore

Al di là della messa a disposizione dell’immobile abitativo, il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, servizi espressamente indicati dall’articolo 4. Questo perchè tali servizi sono ritenuti strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo e, pertanto, non idonei ad escludere i contratti che li contemplano dalla applicazione della cedolare secca e dall’assoggettamento del canone a ritenuta. Detto ciò, si possono fornire anche altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile come, ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, i quali, seppure non contemplati dall’articolo 4, risultano strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile.

Che cosa succede se il contratto è stipulato tramite un intermediario

Questo punto tocca direttamente noi in qualità di agenti immobiliari. Distinguiamo due ipotesi:

  • se l’agenzia immobiliare interviene direttamente nella stipula dei contratti, deve comunicare i dati ad essi relativi, individuati con il Provvedimento, e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate;
  • se l’agenzia immobiliare incassa o interviene nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, deve operare una ritenuta nella misura del 21 per cento e conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi medesimi.

Gli intermediari tenuti ad operare la ritenuta sono individuati dalla norma in
coloro che intervengono nel pagamento o nella riscossione del canone.

Quanto andrò a versare di tasse

Come appena detto, la norma prevede che il proprietario possa avvalersi della facoltà (da comunicare preventivamente all’agenzia immobiliare nel caso usufruisce del suo operato per affittare l’immobile) di optare per la cedolare secca al 21 per cento. Altrimenti, il versamento che si andrà a fare, comunque sempre pari al 21 per cento, sarà da considerarsi come ritenuta d’acconto. Ecco le due opzioni:

  • Ritenuta d’acconto: 21%
  • A titolo d’imposta (cedolare secca): 21%

Per approfondire, cliccate su questo articolo dell’Associazione Property Managers Italy. Vi suggerisco anche di scaricare la circolare n. 24/E, con cui l’Agenzia delle Entrate ha chiarito i punti di cui ho appena scritto.

Per maggiori informazioni la nostra agenzia è a disposizione su Porto Cesareo in Salento.

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