Una novità rilevante per chi è nel mondo delle locazioni brevi: chi concede in locazione più di 4 immobili nel medesimo periodo d’imposta sarà considerato a tutti gli effetti un imprenditore, con tutto ciò che ne conseguirà in termini di obblighi legali. Vediamo nel dettaglio cosa dice la normativa.

Che cosa è una locazione breve?

Per locazioni brevi, secondo la previsione dell’articolo 4, comma 1, del Dl 50/2017, si intendono i contratti di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. La disciplina delle locazioni brevi è prevista a favore delle persone fisiche.

Il requisito fondamentale è che il contratto di locazione sia stato stipulato al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa. In questo caso, vale il regime fiscale delle locazioni brevi con opzione per la cedolare secca al 21%.

Facci un esempio. Sono un proprietario persona fisica, ho un immobile a Torre Lapillo che affitto nel periodo estivo ai turisti o direttamente o attraverso un gestore immobiliare come lo siamo noi di ThePuglia. Lavoro con contratti di locazione inferiori ai 30 giorni e fornisco anche la biancheria da bagno e da letto e la pulizia dell’immobile. In questo caso, rientro nel regime fiscale della locazione breve.

Nuova normativa locazioni brevi in base al numero di immobili locati

L’articolo 1, commi 595 e 596, della legge 178/2020 (legge di Bilancio 2021), è intervenuta sulla disciplina delle locazioni brevi: è previsto infatti che, nel caso di destinazione alla locazione breve di più di quattro appartamenti, l’attività di locazione si presume esercitata nella forma di impresa, ai sensi dell’articolo 2082 del Codice civile.

Con tutto ciò che ne consegue in termini di obblighi di natura contabile e fiscale (apertura della P.IVA, redazione e tenuta delle scritture contabili). Non una cosa da poco per chi si trova in questa situazione: si deve aprire P.IVA e non si può più usufruire della fiscalità in cedolare secca al 21%.

A chi si rivolge la nuova normativa locazioni brevi?

Al proprietario dell’immobile, al conduttore dell’immobile che stipuli un contratto di sublocazione, nonché al comodatario che stipuli un contratto a titolo oneroso a favore di terzi.

Questo sia nelle ipotesi in cui il proprietario (o il conduttore, o il comodatario), stipuli direttamente il contratto di locazione con i terzi, sia nelle ipotesi in cui i contratti di locazione siano stati stipulati per il tramite di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare.

Ma anche tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.

Che cosa bisogna fare con la nuova normativa?

Dal primo gennaio 2021, metti in locazione breve più di quattro immobili? Devi aprire una P.IVA, ai sensi dell’articolo 35 comma 1 del Dpr 633/1972.

Devi, inoltre, porre in essere tutti i necessari adempimenti fiscali e contabili (dalla scelta del regime fiscale da applicare sino alla presentazione delle dichiarazioni fiscali e all’iscrizione per la previdenza e assistenza per il versamento dei contributi).

la normativa sulle locazioni brevi è cambiata, informati per bene prima di agire nel settore!

Se ti trovi ad avere più di quattro immobili in questa situazione oppure se prevedi di effettuare un investimento immobiliare su immobili da destinare in locazione breve: informati, la normativa è cambiata.

Una nuova banca dati per le locazioni brevi

L’articolo 13-quater del Dl 34/2019 come modificato dalla legge 178/2020 ha istituto, a fini di tutela dei consumatori, presso il ministero per i Beni e le Attività culturali e per il Turismo, una banca dati delle strutture ricettive, nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi.

Le modalità di gestione della banca dati sono regolate da decreto ministeriale, previsto entro 60 giorni dall’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2021.

Una fonte di informazioni eccezionale per il settore locazioni brevi è FIAIP – Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali. Se avete bisogno di chiarimenti al riguardo, chiedete pure qui.